建设单位在物业竣工验收前，先交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证；鼓励业主大会充分利用短信、微信等信息化手段，提高表决效率；业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合；停车费扣除管理成本后归全体业主所有……

　　6月14日，记者从沈阳市房产局了解到，即将在2019年1月1日实施的《沈阳市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《草案》），对一些市民关注的焦点问题有了详细的约定，同时明确了物业管理部门的权利和义务，最大程度地避免了各种物业纠纷。

　　《沈阳市物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿）已经全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可于6月24日前，登录沈阳市房产网对征求意见稿提出意见，联系邮箱：wyc1612@163.com。

　　关键词：保修责任 住宅物业交付时建设单位应交保修金

　　《草案》规定，建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围，履行保修责任。建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地区、县（市）人民政府指定的账户交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法由市人民政府制定。

　　关键词：业主大会 满足仨条件之一得召开首次业主大会

　　《草案》规定，交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十；交付的房屋户数达到总户数百分之五十或自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同区、县（市）房产主管部门组织召开首次业主大会会议。

　　关键词：表决方式 为提高表决效率可利用短信微信等手段

　　《草案》规定，业主大会可以充分利用短信、微信等信息化手段，提高表决效率。业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：

　　（一）委托表决：业主将一定时期内的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

　　（二）集合表决：业主大会对特定范围内的事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业实施；

　　（三）默认表决：业主大会约定对特定范围内的事项，将未参与投票的业主视为同意，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　（四）异议表决：业主大会约定对特定范围内的事项，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积二分之一或者三分之一以下且占总人数二分之一或者三分之一以下的，视为表决通过。

　　关键词：业委会不得向业主隐瞒经费收支停车等情况

　　《草案》规定，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。其中，第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

　　关键词：物业费 业主不能以空置等为由拒付物业服务费

　　《草案》规定，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

　　此外， 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由，减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

　　关键词：停车费 扣除管理成本后 场地占用费归全体业

　　《草案》规定，物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

　　业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　关键词：维修资金 不足部分由所涉业主按各自房屋建筑面积承担

　　《草案》规定，对于物业专项维修资金的使用，属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修由全体业主讨论，涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。

　　物业管理区域内未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，由业主大会决定补建、续筹方案，由业主委员会或者街道办事处归集，对拒缴的业主，可以依法向人民法院诉讼。因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

摘自　《沈阳晚报》　2018.06.15　记者　张晓宁