供热收费一直是笔“糊涂账”

【本报记者杨蕾】12月以来，中国北方天气日渐寒冷。供热的话题又如同家里的暖气一样更加热了起来。有读者向本报反映：为什么每年缴纳供暖费都是按照房屋建筑面积而不是使用面积收取？公摊面积到底该不该收供暖费？为此，记者开展了调查。

　　家住北京顺义区焦各庄2号院的杨先生拿出自家的不动产登记证，上面写明：房屋建筑面积58平方米，使用面积49.3平方米。“我家房屋公摊面积8.7平方米，按每平方米30元计算，这部分公摊面积每年要缴供暖费261元。”杨先生算了一笔账。“但是楼道、电梯间这些公摊部分，并没有安装暖气设备，温度也达不到18℃，为什么还要我们缴纳供暖费？这笔钱缴得是不是有点冤枉？”

　　与北京大部分居民楼楼道等公共空间并不安装暖气片不同，我国气候更寒冷的东北一些地区的居民楼却在楼道里安装了暖气。位于沈阳九纬路21号的政兴家园是一个房龄约15年的老小区。业主王先生说：“我家房子65平方米，其中公摊面积5平方米，楼道里有暖气，但楼道里不暖和。室内温度22℃，楼道里只有8℃左右。使用面积和公摊面积在收取供暖费时应该区别对待，不该一个价。”

　　北京金房暖通节能技术股份有限公司先后运营了90多个供热项目，已实施供热运营面积超过1300万平方米。公司副总经理丁琦告诉记者，供暖费的收费方式和收费标准并不是由供热企业自己确定的，而是由当地的物价部门进行详细的成本核算后确定的。

　　“热不同于水电气，打开就开始使用，关上就停止使用。热能会流动、会传递，这样的物理特性决定了它是一种特殊商品。”丁琦详细解释，一户人家即使把所有暖气片都关掉，但上下左右邻居家的热能也会传递到这户人家里，即使是空置房屋，也消耗了热能，也是需要按规定缴纳供暖费的。“就北京地区的居民楼而言，基本都是对楼房外墙进行保温处理，而内墙则没有保温处理。进入楼道里的热能由于散热效应，也会传递到楼道等公共空间，所以，供暖费应该按房屋的建筑面积而不是使用面积收取。”

　　我国现行的《室内空气质量标准》要求，民用建筑主要房间的室内温度应该控制在18~24度。但记者查询到，目前还没有法规对居住建筑中门厅及走廊的采暖做出明确规定。在《居住建筑节能设计标准》中，只对楼梯间和其他套外公共空间的设计构造做出了要求，并没有对需要达到的温度做出明确要求。

　　“按照《北京市供热采暖管理办法》，供热企业应当确保住宅用户卧室、起居室的室温达到国家标准要求，但并不包括公共区域的温度。”北京市供热办宣传处一位同志解释。“供暖价格是由供暖成本来决定的。虽然供暖价格最终体现为一个按建筑面积计算的单价，但供热成本的测算是一个很复杂的过程，包括了能源、设施建设、热源改造、控温设施等等的成本，还有人工成本，这些都需要居民缴纳供暖费来承担。”

　　记者查询到2001年10月北京市物价局发布的一份《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》。在这份通知中，所有的供暖价格均是按照“每建筑平方米”进行核算。例如，“燃油、燃气、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季28元调整为30元。”北京市民用供暖价格至今一直沿用了这次调整后的价格。同时，这份通知也写明：“以上价格均含室外管网维护费1元，楼口到散热片维护费1元。”也就是说，这份调价通知不仅确定了供暖费的单价，而且也确定了单价背后的维护成本。

　　在我国，对于居民来说，不仅缴纳供暖费要依据建筑面积，而且买房、缴纳物业费依据的也是建筑面积。那么，到底什么是公摊面积？公摊面积到底包括哪些区域？

　　记者查阅了2000年开始实施的《房产测量规范》，该规范规定，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、地下室、公共门厅、公共过道、值班警卫室等；共有建筑面积还包括使用面积与公共建筑之间的分隔墙一半的建筑面积。

　　在上述《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》中，记者特别注意到，通知在其他事项中写明：“如按使用面积收费，按以上每建筑平方米，采暖季的收费标准除以0.75的换算系数计算。”例如，燃油锅炉供应居民供暖的收费标准为每建筑平方米、采暖季30元，如按使用面积收费，每使用平方米、采暖季价格为30÷0.75=40元。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，按照建筑面积收取供暖费，只是一种计量方式，由于供热成本是定价的根本依据，所以不管按照哪种方式收取，用户最终实际所交的费用是一样的。

　　楼建波同时认为：“不管以何种方式收取供暖费，都应该对居民进行充分告知。每年的供暖成本有哪些，是如何测算出来的，居民公摊的区域都包括哪些，这样才能做到收费科学、透明。”他还建议，政府应该明确居民楼的公摊面积不能超过多少，设置一个上限；如果居民对房屋面积测算存疑惑，应该有一支第三方的测绘队伍提供面积核算的服务。“规范好房屋公摊面积的测量，不仅会让供热费、物业费的缴纳更科学合理，而且能让商品房的买卖更科学合理。”